Ринок оренди житла в Україні функціонує переважно в тіньовому секторі. За даними Державної податкової служби України, станом на 2024 рік лише 12-15% договорів оренди житлових приміщень офіційно зареєстровані та задекларовані для цілей оподаткування. Решта орендних відносин залишаються поза правовим полем, що створює ризики для обох сторін та позбавляє державний бюджет значних надходжень.

Договір оренди квартири регулюється статтями 810-826 Цивільного кодексу України. Стаття 811 ЦК України встановлює обов'язкову письмову форму договору найму житла. Усна домовленість між сторонами не має юридичної сили та не захищає права жодної зі сторін у разі виникнення спору.

Системи оподаткування доходів від здачі житла в оренду

Податковий кодекс України передбачає два варіанти оподаткування доходів, отриманих від здачі нерухомості в оренду. Перший варіант - загальна система оподаткування для фізичних осіб з податком на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військовим збором. Другий варіант - спрощена система оподаткування для фізичних осіб-підприємців третьої групи.

При загальній системі оподаткування орендодавець сплачує 18% ПДФО та 5% військового збору від суми отриманого доходу згідно з інформацією Державної податкової служби України. Разом це становить 23% від суми орендного доходу. Розрахунок здійснюється від валового доходу без вирахування витрат. Якщо квартира здається за 10 000 гривень на місяць, орендодавець сплачує 1 800 гривень ПДФО та 500 гривень військового збору, що становить 2 300 гривень щомісячно або 23% від орендної плати.

Декларування доходів відбувається шляхом подання річної податкової декларації про майновий стан і доходи. Декларація подається до 1 травня року, наступного за звітним. Сплата податкових зобов'язань здійснюється до 1 серпня року, наступного за звітним. Задекларувати доходи та сплатити податки можна онлайн через Електронний кабінет платника на сайті Державної податкової служби.

Спрощена система оподаткування для фізичних осіб-підприємців третьої групи встановлює єдиний податок у розмірі 5% від доходу. Ця ставка діє за умови сплати єдиного соціального внеску (ЄСВ), мінімальний розмір якого становить 22% від мінімальної заробітної плати. У 2025 році мінімальний ЄСВ становить 1 870 гривень щомісячно згідно з чинним законодавством.

При здачі квартири за 10 000 гривень на місяць фізична особа-підприємець на третій групі єдиного податку сплачує 500 гривень єдиного податку (5%) плюс 1 870 гривень ЄСВ, що в сумі становить 2 370 гривень або 23,7% від орендної плати. Формально навантаження виглядає схожим з загальною системою оподаткування, проте сплата ЄСВ забезпечує нарахування страхового стажу та формування пенсійних прав.

Якщо житло здається на короткий термін через платформи на кшталт Booking.com і це є систематичним джерелом доходу, податкова служба може визнати таку діяльність підприємницькою. У такому випадку власник житла повинен зареєструватися як фізична особа-підприємець та сплачувати єдиний соціальний внесок і податки відповідно до обраної групи оподаткування.

Механізми виявлення незадекларованих доходів від оренди

Державна податкова служба України використовує автоматизовані системи аналізу даних для виявлення потенційних платників податків, які отримують доходи від здачі житла. Система "Податковий блок" аналізує дані з різних державних реєстрів та баз даних, виявляючи ознаки орендної діяльності.

Основні джерела інформації для податкового контролю включають:

  • Дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про наявність у власності кількох об'єктів житлової нерухомості
  • Інформацію про реєстрацію місця проживання третіх осіб у квартирах, що належать платнику податків
  • Дані постачальників комунальних послуг про споживання ресурсів, що перевищує норми для одного мешканця
  • Відомості від управителів багатоквартирних будинків та ОСББ про кількість фактичних мешканців
  • Інформацію з відкритих джерел: оголошення на сайтах оренди житла, соціальні мережі

 

Алгоритми податкового контролю порівнюють задекларовані доходи платника з його витратами та майновим станом. Якщо особа володіє кількома квартирами, не має офіційного місця роботи або має невисокий офіційний дохід, але при цьому здійснює значні витрати, система автоматично формує ризик-профіль такого платника.

Реєстрація місця проживання третіх осіб у квартирі власника є прямою ознакою орендних відносин. Органи місцевого самоврядування передають дані про реєстрацію до Державної податкової служби згідно з інформаційним обміном між державними органами. За наявності реєстрації орендаря без задекларованого договору оренди податковий орган надсилає запит власнику про джерела походження доходів.

Споживання комунальних послуг аналізується за показниками лічильників води, електроенергії та газу. Значне перевищення середніх норм споживання на одну особу вказує на проживання кількох осіб у квартирі. Постачальники комунальних послуг зобов'язані надавати інформацію податковим органам на їх запит відповідно до статті 73 Податкового кодексу України.

З 2024 року співпраця між державними органами та ОСББ і керуючими компаніями посилилась. Управителі багатоквартирних будинків мають ефективні інструменти для виявлення випадків нелегальної оренди та передають інформацію до податкових органів. Контроль за орендними відносинами став більш систематичним через обмін даними між різними державними структурами.

Наслідки виявлення незадекларованих доходів від оренди житла

Виявлення фактів отримання доходів без їх декларування тягне фінансові санкції та адміністративну відповідальність. Податковий кодекс України встановлює штрафи за несвоєчасну сплату податкових зобов'язань та неподання податкової звітності.

Донарахування податкових зобов'язань здійснюється за весь період отримання доходів, але не більше ніж за три роки, що передують року виявлення порушення (строк давності згідно зі статтею 102 Податкового кодексу). Якщо порушення виявлено у 2025 році, податкові органи можуть донарахувати податки за період з 2022 по 2024 роки включно.

Розрахунок суми донарахованих податків базується на ринковій вартості оренди аналогічного житла в тому самому районі. Податкові органи проводять аналіз цін на ринку оренди, використовуючи дані спеціалізованих сайтів, звіти оцінювачів та інформацію від місцевих органів влади. При відсутності документального підтвердження фактичного розміру орендної плати застосовується презумпція ринкової вартості.

Штрафні санкції за заниження податкового зобов'язання або неподання декларації встановлені Податковим кодексом України. Штраф становить 25% від суми недоплати при виявленні порушення вперше та 50% при повторному порушенні протягом 1095 днів. Якщо донараховано 50 000 гривень ПДФО за незадекларовані доходи від оренди, додатково нараховується штраф 12 500 гривень при першому порушенні або 25 000 гривень при повторному.

Пеня нараховується за кожен день прострочення платежу. При обліковій ставці НБУ 13% річних розмір пені становить 15,6% річних або приблизно 0,043% за день. На недоїмку 50 000 гривень за рік накопичується пеня близько 7 800 гривень.

Адміністративна відповідальність передбачає штраф до 850 гривень за порушення порядку подання декларації або несплату податків. Ця санкція застосовується додатково до фінансових штрафів, встановлених Податковим кодексом.

Істотні умови договору найму житла

Договір оренди квартири повинен містити елементи, які забезпечують правовий захист обох сторін. Стаття 810 ЦК України визначає договір найму житла як договір, за яким власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Предмет договору описується відповідно до статті 812 ЦК України. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання. Опис об'єкта включає повну адресу, загальну та житлову площу, кількість кімнат, поверх, характеристики будинку. До договору додається акт приймання-передачі житла з детальним описом стану приміщення, комплектності меблів та побутової техніки, показників лічильників.

Розмір орендної плати встановлюється згідно зі статтею 820 ЦК України. Розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла. Одностороння зміна розміру плати за найм житла не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір визначає періодичність внесення плати, спосіб оплати, дату платежу. Умови про індексацію орендної плати прив'язуються до індексу споживчих цін або фіксуються у відсотках річного збільшення.

Строк договору регулюється статтею 821 ЦК України. Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років. До договору найму житла, укладеного на строк до одного року (короткостроковий найм), не застосовуються окремі положення ЦК України, зокрема норми про переважні права наймача.

Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи згідно зі статтею 813 ЦК України. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

Наявність письмового договору оренди становить юридичну безпеку та обов'язкову умову для легальної здачі житла. Без договору власник не може контролювати податкові зобов'язання, що значно підвищує ризик отримання штрафів у разі перевірки податковими органами.

Обов'язки сторін за договором найму житла

Стаття 815 ЦК України встановлює основні обов'язки наймача. Наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за найм житла та самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Розподіл обов'язків щодо ремонту регулює стаття 819 ЦК України. Поточний ремонт житла зобов'язаний здійснювати наймач, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт житла зобов'язаний здійснювати наймодавець, якщо інше не встановлено договором. Переобладнання житлового будинку, якщо таке переобладнання істотно змінить умови володіння та користування житлом, не допускається без згоди наймача.

Стаття 816 ЦК України регулює питання проживання інших осіб. У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо володіння та користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними.

Вселення інших осіб у житло регулюється статтею 817 ЦК України. Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Особи, які вселилися, набувають рівних з іншими особами прав володіння та користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні.

Стаття 818 ЦК України передбачає можливість тимчасового проживання інших осіб. Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їхньою взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи без стягнення плати за найм житла. Тимчасові мешканці не мають самостійного права володіння та користування житлом і повинні звільнити житло після спливу погодженого строку або не пізніше семи днів від дня пред'явлення вимоги про звільнення.

Переважні права наймача та піднайм житла

Стаття 822 ЦК України встановлює переважні права наймача. У разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк. У разі продажу житла наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Піднайм житла регулюється статтею 823 ЦК України. За договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у володіння та користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права володіння та самостійного права користування житлом. Договір піднайму житла є оплатним, а розмір плати встановлюється договором піднайму.

Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк.

Стаття 824 ЦК України передбачає можливість заміни наймача. На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем. У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Розірвання договору найму житла

Стаття 825 ЦК України регулює підстави розірвання договору. Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за найм житла за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у таких випадках:

Підстави судового розірвання за вимогою наймодавця:

  • Невнесення наймачем плати за найм житла за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази
  • Руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає (суд може надати строк до одного року для відновлення житла)
  • Необхідність використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї (при оренді частини будинку, квартири, кімнати)
  • Використання житла не за призначенням або систематичне порушення прав та інтересів сусідів після попередження

 

При руйнуванні або псуванні житла суд може надати наймачеві строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Договір найму частини будинку, квартири, кімнати може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо після попередження порушення продовжуються, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

Стаття 826 ЦК України встановлює правові наслідки розірвання договору. У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Чи захистить письмовий договір оренди ваші права у разі конфлікту з орендарем? Договір найму житла, укладений відповідно до вимог ЦК України, створює правову основу для захисту інтересів обох сторін у судовому порядку та підтверджує легальність отримання доходу для податкових цілей.